La condition suspensive d’obtention de prêt a pour objet de permettre à un acquéreur potentiel de ne pas s’engager définitivement à acheter un bien tant qu’un financement bancaire ne lui est pas accordé.
Elle a ainsi pour effet de suspendre la conclusion définitive d’une vente à l’octroi d’un prêt aux conditions déterminées dans le compromis ou, à défaut de détermination, à des conditions normales.
Une telle condition peut se dénouer de plusieurs manières :
- Soit un prêt est octroyé aux conditions déterminées : la vente devient alors définitive et l’acquéreur ne peut plus, sauf accord du vendeur, se retirer de la vente ;
- Soit un prêt n’est pas octroyé ou est octroyé à des conditions différentes de celles fixées : le compromis est alors frappé de caducité ;
- Soit le refus des banques est causé par la faute du vendeur : la vente est réputée valablement conclue.
Compte tenu des effets de cette condition suspensive, elle doit être rédigée avec le plus grand soin.
La Cour de cassation s’est récemment intéressée à une telle clause conditionnant la réalisation d’une vente à l’octroi d’un prêt pour une somme maximale (3ème civ., 14 décembre 2022, 21-24.539, Publié au bulletin).
La condition prévoyait que la vente ne se réaliserait qu’à condition qu’un « prêt d’un montant maximum de 414 000 euros » soit accordé.
Une difficulté est survenue lorsque le vendeur a manifesté sa volonté de ne pas donner suite à la vente compte tenu que sa banque ne lui avait accordé qu’un prêt d’un montant de 407.000 euros.
La question alors posée était de savoir si les acquéreurs étaient tenus d’accepter un financement inférieur au montant maximal prévu dans une telle condition.
La Cour de cassation, validant le raisonnement suivi par une Cour d’appel, a retenu que l’indication, dans une promesse, d’un montant maximal d’un prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur.
Cette solution est parfaitement protectrice des intérêts des acquéreurs qui, placés devant une condition suspensive mal rédigée, auraient pu être contraints de procéder à l’achat d’un immeuble sans avoir de fonds suffisants.
Elle reste insatisfaisante en ce qu’elle déforme les termes du compromis qui ne prévoyait aucun montant minimal au prêt attendu.
Elle laisse ouverte la question de la responsabilité des rédacteurs du compromis qui ont inséré, avec légèreté, une condition dénuée de sens.
En effet, la détermination d’un montant maximal à une condition suspensive d’octroi de prêt n’a pas véritablement de sens.
Il eut été préférable de fixer un montant minimal pour le financement du bien.
Cette décision permet de constater les subtilités des conditions suspensives d’obtention de prêt et la nécessité de procéder à une analyse précise des compromis de vente avant signature ou avant d’engager toute procédure judiciaire.
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