Cession de fonds de commerce : La portée de l’autorisation judiciaire de céder un droit au bail en présence d’une clause de substitution.

Si le propriétaire de murs commerciaux donnés à bail peut s’opposer à la cession du bail commercial consenti, ce droit fait l’objet d’un strict encadrement.

En application de l’article L.145-16 du Code de commerce, le propriétaire des murs est privé d’un tel droit lorsque le bail commercial est cédé dans le cadre de la cession du fonds de commerce qui y est exploité.

Ainsi, si le bailleur peut encadrer la cession du bail en imposant des formalités particulières (ex : son accord préalable et écrit, l’intervention de son notaire etc.), il ne peut pas utiliser ces formalités pour s’opposer, sans motif justifié, à la cession du bail.

En cas de refus injustifié du bailleur, le preneur peut saisir le Juge des référés du Tribunal compétent pour passer outre le refus du bailleur et obtenir une autorisation judiciaire permettant de régulariser la cession.

Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 novembre 2023 (n°22-17.567) a précisé la portée d’une telle autorisation judiciaire en présence d’une clause de substitution.

En l’espèce, l’autorisation donnée par le juge des référés avait expressément été octroyée à deux particuliers ayant régularisé une promesse de vente qui contenait une clause de substitution au profit de toute personne physique ou morale.

En exécution de cette clause de substitution, ces particuliers se sont, à la suite de cette autorisation, substitués une Société commerciale.

Un différend est né entre cette Société et le bailleur : l’un demandant la déspécialisation du bail, l’autre l’expulsion de la Société qu’il considérait comme étant sans droit ni titre.

Saisie du contentieux, la Cour de cassation a eu à déterminer la portée de l’autorisation judiciaire donnée aux particuliers à la suite de la substitution intervenue.

Elle retient que l’autorisation judiciaire ne vaut qu’à l’égard de la partie l’ayant sollicitée et qu’elle ne peut jouer au profit de la personne qui s’y substituerait fut-ce par l’effet d’une clause de substitution.

La décision est ainsi rédigée :

« En se déterminant ainsi, sans rechercher si le bailleur avait donné son agrément à la cession du bail à la société L’Amiral bière alors que l’autorisation judiciaire était limitée à une cession au profit de Mme [X] et M. [K] en leur nom personnel, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Elle invite ainsi les parties et leurs conseils à la plus grande prudence.

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