En matière de baux commerciaux, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
Afin de limiter l’augmentation qui pourrait résulter de la fixation du loyer à la valeur locative, le Code de commerce prévoit un mécanisme de plafonnement de l’augmentation.
Ce mécanisme de déplafonnement connait des exceptions.
Le bailleur peut ainsi déplafonner le loyer lors du renouvellement du bail lorsque le locataire a modifié la destination contractuelle des lieux par l’adjonction d’activités.
Dans une décision récente rendue par la Cour d’appel de Paris (CA PARIS 17-2-2021, n° 18/07905), une demande de déplafonnement sollicitée sur ce fondement a été écartée.
Le litige concernait un bail commercial à usage d’alimentation générale et de restauration.
Lors du renouvellement du bail, le bailleur a sollicité un déplafonnement du loyer en se prévalant de l’ajout par le locataire d’une activité de restauration à emporter ou en ligne.
Afin de faire échec à cette demande la Cour d’appel de Paris a retenu que la vente à emporter ou la vente en ligne ne constituait qu’une « modalité particulière d’exploitation de l’activité de restauration combinée à celle d’alimentation générale que le bail autorise, ce qui est conforme à l’évolution des usages commerciaux »
Cette décision semble constituer un revirement de jurisprudence.
En effet, jusqu’alors la Cour d’appel de Paris jugeait systématiquement que l’activité de restauration prévue au bail n’incluait pas la vente à emporter (CA 16-3-2001 n°00/2549).
Il faut cependant nuancer ce revirement.
Ce n’est qu’à raison de la combinaison des deux activités prévues au bail que la Cour d’Appel a pu dégager cette solution.
En effet, il apparaît peu contestable que l’activité de vente à emporter est nécessairement incluse dans l’activité d’épicerie.
Il reste qu’un glissement s’est opéré puisque la Cour d’appel a considéré que l’activité de restauration à emporter était également incluse dans la spécialisation initiale du bail.
La prudence doit donc s’imposer s’agissant des baux commerciaux prévoyant une simple activité de restauration.
Il n’est pas certain qu’une telle solution trouverait à s’appliquer dans un tel cas.
Cela étant, la Cour d’appel de Paris semble ouvrir la porte à une application extensive du rattachement de la vente à emporter à l’activité de restauration, notamment avec le critère de l’évolution des usages commerciaux.
S’agissant de cette évolution, et notamment à raison de la pandémie du virus COVID-19, la vente à emporter a pris une importance considérable dans la restauration, voir cruciale, celle-ci ayant été pour beaucoup de restaurateurs la seule source de revenus.
L’argument ne manquera pas d’être relevé devant les juridictions de fonds quant au bail commercial à destination d’une activité de simple restauration.
Pour obtenir davantage d’informations, n’hésitez pas à prendre rendez-vous.
Article écrit avec le concours de Monsieur Paul Willams – Stagiaire en 3ème année de Licence de droit privé à l’Université de Picardie Jules Verne.